作家：辽阔青木

住宅公摊取消，经济上没意旨但政事上特意旨

前天有个新闻，说多地密集官宣将取消公摊，从此中国楼市运行步入零公摊时期。

这个新闻我看了一眼就点掉了，因为以为没啥顺眼的，

但没念念到昨天一堆东说念主在我后台留言，问我对这个新闻怎么看，问我这个策略将会对房价产生什么影响。

简直架不住问的东说念主多，只好兼并写个著作解答下他们的疑忌。

对于取消住宅公摊的这个策略，在经济上是没特意旨的，但在政事上特意旨。

先谈经济上的意旨，因为好多东说念主珍爱这个公摊策略并不是因为对政事影响感兴味，而是对房价感兴味。

中国有句成句叫反复无常，出自《庄子·都物论》，原文是：

“狙公赋芧，曰：‘朝三而暮四。’众狙皆怒。曰：‘关系词朝四而暮三。’众狙皆悦。名实未亏而喜怒为用，亦因是也。”

真谛是狙公用坚果橡子给猕猴当饭后零食，说每天早上给三粒，晚上给四粒，众猕猴皆发怒。

然后狙公改了策略，说那以后每天早上给四粒，晚上给三粒怎么样，于是众猕猴都很欣忭。

这个谚语不错很好确凿认公摊策略的经济意旨，以及政事意旨。

你如果问取消公摊对房价有什么影响，那这个问题即是反复无常照旧朝四暮三的永别，一天都是七粒坚果橡子，那怎么可能会有影响呢。

住宅公摊面积一般是20%~30%，只是一张纸就能让相似的面积多卖你20%的钱，再出一张纸就能让你出相似多钱的前提下多得20%面积，你以为可能吗？

一纸策略莫得那么大的威力，市集端正不是开打趣的。

要融合取消公摊策略有什么意旨，率先要融合什么是公摊。

要融合什么是公摊，率先就要融合什么是建筑面积，然后你能力知说念什么是实用面积，两者之差为公摊。

当今你下到一楼，去户外，沿着你家楼栋的外墙边际用笔画一圈，围起来图形的面积就叫一层的建筑面积，乘以楼层数目即是你们这栋楼的总建筑面积。

卖地，批准建筑计较，一律以这个建筑面积为准，这是历史传承，因为工程图上分解的平面图，建筑物所占据的面积即是刚才你用笔沿着楼栋外墙边际画出来的阿谁图形。

最早最早的时辰，开导商卖房是按栋卖的，审批报下来的计量单元是建筑面积，走动遴选的计量单元亦然建筑面积，全球皆如斯，这个莫得任何争议。

不要拿当年的栋来揣测你今天居住的阿谁栋，当年开导商造的东西都访佛至今天的农村自建房，最多也就三四层，不是你家小区的阿谁33层住宅。

关联词其后东说念主类建筑越来越高，迟缓脱离农村自建房的形态，迟缓的也曾不啻三四层楼了，出现了十几层致使更高的建筑。

这种规模的“栋”，粗拙居民也曾买不起了，富豪也不需要那么多面积，但造这种建筑是时刻趋势，是老本更低的选项。

报计较审批照旧按历史章程来，以建筑面积为单元，但卖的时辰就没主义按栋卖了，于是开导商就念念了个点子，按层卖。

一栋楼2000平，10层楼，那一层即是200平建筑面积，这一层之内扫数东西都归你，包括走说念、电梯井以及楼梯等等，只不外要和其他楼层的居民公用。

走说念即是本层我方的，至于高下的楼梯和电梯公用，专家也都能承袭，至于计量单元用建筑面积，因为一整层都是我方的，清显露爽，也不错承袭。

但其后东说念主类的建筑时刻越来越跨越，越来越进展，不错作念出单层面积很大很大的建筑物，老本更低，单层面积不错突破500平，致使1000平以上也作念得出来。

市集经济会让老本最低者胜出，是以东说念主类的高层住宅一定会修成这样，但这样盖屋子就会导致一个问题，那即是莫得几个东说念主买得起500平的屋子。

没东说念主买得起，那就卖不掉，那开导商就没主义用这种主义修建住宅，就只可遴选每层面积很小的计算决议造屋子，这样的话不仅单元老本高，况兼楼梯和电梯所占用的面积比例也很大。

上世纪1954年，香港霍英东发明了公摊面积的成见，蹂躏了一个客户最低要买一层的枷锁，已毕了把单层面积切割销售的大突破。

这样作念不仅大幅裁汰了销售的总价，致使也同期裁汰了销售的单价，因为遴选这种主义霍英东不错遴选单层面积较大的建筑决议，这就灵验压缩了单元面积的老本。

市集端正运行施展作用了，霍英东修建的屋子爆火，激励了抢购，让霍英东绝不虞外的成为了香港楼市首富，公摊成见也席卷通盘香港，临了被引入了中国内地。

当今好多东说念主吐槽公摊成见，那是建造在如今中国也曾广阔遴选了单层大面积的建筑决议，也已毕了切割销售这个前提下。但在当年公摊成见照实是划时期的突破，遴选了这个决议才使得如今流行的住宅建筑决议成为可能。

单层切割销售所引入的公摊成见，到底是个什么东西，公摊的是什么？

我看不少东说念主有这个疑问，是以确认一下。

学术上确凿认可能很复杂，但其实很强横。

还谨记总建筑面积吗，即是沿着你家那栋楼的外墙边际画一圈，算出来即是建筑面积。

那么沿着你履行居住的屋子边际画一圈，算出来即是你是实用面积。

整层扫数居民的实用面积加起来，和整层的建筑面积之间的差距，即是总公摊面积，按每家购买的建筑面积进行平摊，即是你们家应该摊到的公摊面积。

固然这个是浅易算法，履行还有挑空阳台啊，墙体面积怎么分拨等问题，但这些都是小细节，面积也不大，举座来看就按我刚才说的去融合即可。

更具体的融合，即是这些公摊面积拿去干嘛了。

最主要的即是消防楼梯、电梯井、 管说念井、变电室以及走说念。

你家的屋子念念要时时运转，这些东西确定是要的对吧，莫得消防楼梯你火灾怎么办，莫得电梯你怎么上楼，莫得走说念你怎么从电梯走到家门口，莫得管说念井和变电室你怎么高下水和用电？

是以这些东西是必须要的，况兼是扫数东说念主公用，但这些东西也没主义虚空变出来，是确定要占一定面积和方位的，就算这栋楼都归你我方扫数，你我方也得找个方位把楼梯和电梯以及走说念什么的给修出来，这些都是必须有的。

其他的还有1楼的专家门厅、本楼警卫室等东西，如果有那就计入全楼公摊，如果莫得就算了。

在你们这栋楼的外墙边际除外的扫数东西，岂论是绿化照旧车位照旧物业用房照旧大门，透彻不算公摊，和你们家不报复。

你们这栋楼的地下车库，也不算公摊，履行操作中照实是你用钱买的，但法理上说地下车库都是东说念主防要津，是包摄于国度扫数的，只不外非战时的时辰允许开导商和居民暂时挪作他用，搏斗的时辰一律拿来安置居民。

当今你已司融合什么是公摊，以及公摊面积是拿来作念什么的了。

然后再聊取消公摊面积带来的经济意旨，那就好聊了。

率先岂论是遴选公摊面积照旧取消公摊面积，楼梯、电梯、走说念以及管说念井这些都是不成能取消的，把这些取消那就不叫屋子了，没法住东说念主。

是以开导商修建屋子的方式是不会变的，讲述的建筑决议亦然不会变的，那老本就不会变，销售的总价就不会变，至少不会因为是不是取消公摊面积这一纸公文而变。

原本1万一平，每套房100平，开导商条件回款100万，公摊假设为20%，有东说念主对此不舒心，条件取消公摊面积。

取消是确定不成能给你取消的，如果取消了在还必须回款100万的前提下，实用面积仅80平，每平米就必须订价1.25万，房价瞬息暴涨，影响很坏。

但如果房价下落了20%，市集价只可卖到8000一平，建筑面积照旧100平，开导商条件回款80万，这个时辰就不错取消公摊了。

取消后，实用面积唯一80平，开导商条件的回款是80万，那每平米的订价就依然是1万元。

唉你看到没，房价照旧1万元一平。

既然房价没跌，你们围攻售楼处干嘛，异常取闹啊，迅速散了散了。

恰巧外面有好多老匹夫热烈条件取消公摊，以为遴选公摊面积我方就亏损了，就被东说念主“偷”了20%面积，给他们确认到底什么是公摊以及公摊面积是拿来干嘛的，很繁重，不少东说念主融合不了大致说根柢就不念念花元气心灵去融合。

那取消公摊面积这个策略在此时推出就严容庄容了，号称是天时地利东说念主和，政事时机刚刚好，各方面都舒心。

以为公摊好的老匹夫不防备这个，以为公摊不好的老匹夫从不舒心变得舒心了，开导商的售楼处无须被围攻了，纸面上看房价也稳住了。

哪哪都好，受益者一堆，反对者根本莫得，既然如斯确定要推这个策略啊。

在经济上，取消公摊面积绝不测旨，但在政事上很特意旨，为社会减少了那么多繁重和纠纷，况兼就只是一张纸的事情，为啥不作念？

留心，取消公摊面积并不是取消掉占用公摊面积的东西，这些面积是扎塌实实必须要占用和修建的，策略的条件是开导商在“宣传销售”的时辰以套内面积给耗尽者计价。

留心要点，是宣传销售的时辰。

抵耗尽者应支付的总价，该策略不会变成涓滴影响，对开导商讲述的建筑决议，该策略不会变成涓滴影响。

固然表面上说如果都遴选套内面积宣传销售的主义，不错迫使开导商念念尽主义的减少公摊面积。

但这只是表面上，履行上开导商早就也曾念念尽主义减少公摊面积了，绝大大都小区的公摊都是极限压缩的，也曾到了哪哪都减不了少量的地步了，基本都是压着法例下限去搞的，因为在很早很早昔日，宣传“实得面积”就也曾是开导商宣传拉客的主要技能之一了，致使还倒逼法例对飘窗、阳台以及挑空这些位置的建筑面积到底该怎么算进行了端正和不停。

开导商连这些法例的空子都要钻，各式边边角角偷面积，不错正当动用的公摊怎么可能不去压缩，毕竟一个霸气的大厅和浩繁的走说念只是居民我方看着养眼，但并不会欣忭买单，开导商我方又不住那，要这玩意干嘛。

走说念一厘米都不成能给你多，况兼越短越好，电梯和管说念井的占用面积一都压着法例下限来，越小越好，凡是是个开导商都会这样作念。

因此取消公摊面积，不会对住宅的讲述修建和销售产生任何经济上的影响。

但政事上的影响很好，纠纷也少了，以后莫得东说念主会再拿公摊发怒说事了。

‘朝三而暮四。’众狙皆怒。曰：‘关系词朝四而暮三。’众狙皆悦。

他们欣忭为此大怒和欣忭，是他们的事情，咱们就不要掺和这事了，既无须大怒也无须欣忭。

这项策略即是陪他们玩游戏用的，与咱们无关。