万科“死不了”
2024年9月24日起，关连部门陆续出台多项利好房地产的战略，随后的“十一”时刻多地房地产成交额成倍增长。但指望地产企业速即解脱逆境并不试验，二级市集投资东谈主重树信心也需要荒谬长的时辰。万科“死不了”！
现时，房地产企业的市净率多量低于0.5，被视作“歇业式估值”。因此，商讨将来五年、十年的发展后劲意旨不大，系数能“活下去”的办法皆能给投资者带来可不雅的收益。
2024年10月31日，万科A发布了《2024年三季度讲解》。讲解自满，前三季度营收2199亿，同比下降24.3%；净失掉179亿，其中钞票贬责损失25.4亿，计提减值损失74.7亿；筹谋行径现款净流出48.5亿（2023年净流入39.1亿）。由于专有的结算口头，这些数据对房地产企业的迫切性远不如左券销售金额、已售未结资源、地皮储备、净欠债率等筹画。
反应房地产真确筹谋景色的是左券销售金额。2020年Q1，尽管受疫情影响，左券销售金额仍达1379亿，同比下降7.7%；Q3、Q4收复增长，幅度永别为22.7%和36.2%。全年左券销售金额7041亿，同比增长11.6%。2021年Q1，左券销售金额1795亿，同比增长30%；下半年所在突变，Q3、Q4永别下落28%和30%。2022年各季合约销售金额踏确凿1000亿驾御，但Q4已跌至2020年Q4的48%。2023年高开低走，Q4左券销售金额荒谬于2020年Q4的45%。
2024年，万科左券销售金额跌至谷底：Q1左券销售金额580亿，荒谬于2020年Q1的42%；Q2为694亿，荒谬于2020年Q2的38%；Q3为539亿，荒谬于2020年Q3的31%。10月新址、二手房销售回暖已成定局，11月、12月救市模范效果或将表示。但房地产企业的至暗时刻是否昔日，还需不雅察几个季度。
濒临行业不景气，万科莫得随即实践降价去库存。2021年Q3、Q4，销售面积同比降幅永别为36.5%和38.6%，但销售均价不降反升，荒谬于2020年同时的114%。2022年所在急转直下，Q4销售面积仅为2020年Q4的50.6%，销售均价仍为2024年同时的98%。进入2024年，万科销售价才开动松动：Q2跌至1.26万元/平米，荒谬于2020年Q2的83%；Q3又回到2020年同时的95%。前三季度，万科左券销售面积1331万普通米，仅为2020年同时的40.8%，销售均价回落了5个百分点。
左券销售收入是房地产企业的“源流流水”。2024年1-9月，万科通过左券销售回款1812亿，偿还700亿有息欠债，年内已无境内、境外公开债。终了9月末，货币资金797.5亿。偿债压力赢得缓解后，投资者温存的是事迹能否好转。
房地产公司表现的物业销售收入、资本、利润是对以往效果的结算，与当期左券销售脱节。直到2022年，结算金额皆小于左券销售金额，已售未结资源逐年增长。2021年开动回转：2020年，左券销售7041.5亿，结算3774.2亿，荒谬于左券销售额的53.6%；2021年，左券销售6277.8亿，结算4022.7亿，荒谬于左券销售额的64.1%；2022年，左券销售4169.7亿，结算4444亿，荒谬于左券销售额的106.6%；2023年，左券销售3761.2亿，结算4016亿，荒谬于左券销售额的106.8%；2024年前三季度，左券销售1812亿，结算1732亿，荒谬于左券销售额的96%。
2021年至2023年，万科房地产设备业务结算毛利润率永别为23%、20.4%和15.7%。2023年结算均价较2019年高5.1个百分点，但毛利润率低7.3个百分点，光显是因为2023年结算花样的资本更高。房地产企业不仅不错通过掌合手结算节拍“相易”营收，还可通过采选不同花样在一定进度上“相易”利润。
万科能弗成活下去，关节是库里有若干余粮，背上有多重的包袱。已售未结资源是房地产公司的“余粮”。2016年末，万科已售未结资源达2280万普通米，左券金额2782.3亿，较2015年末增长29.4%。2017年至2021年，结算物业销售金额与年末未结算金额的比值低于60%；2021年，未结资源达到峰值7108亿；期内结算4023亿物业销售收入荒谬于未结算资源的57%；2022年、2023年，结算收入大于左券销售，已售未结资源先后降至5300亿、3604亿；2024年前三季，结算收入1732亿，9月末已售未结资源2929亿。
地皮储备决定着来日的左券销售界限，但亦然千里重的职守。与激进房企比较，万科地皮储备战略比较保守。2017年，万科新获花样权利面积达2770万平米；2018年、2019年永别为2490万平米、2480万平米；2019年末，万科地皮储备达峰——在建权利面积、筹谋权利面积永别为6170万平米、3360万平米，统统9530万平米。2020年，万科地皮储备横盘于9510万平米。但在建工程权利面积加多了211万平米，证实万科加紧设备。2021年，新增权利面积1900万平米，年末地皮储备微降至9340万平米；2022年，新增花样权利面积暴减至404万平米，年末地皮储备降至7520万平米；2023年，新增花样权利面积仅333万平米，年末地皮储备5810万平米。2024年9月末，万科在建权利面积、筹谋权利面积永别为2973万平米、1920万平米，共计4893万平米，较2018年至2021年均值下降48%。
存货“含金量”高。在建工程按资本入账，包括地皮资本和已发生的设备资本。2024年6月末，万科在建设备家具面值降至4214亿，均价1.4万元/平米，荒芜上半年左券销售均价。到2024年9月末，在建设备家具面积较峰值下降荒芜50%，且完成度高。万科还有价值荒芜1000亿的已齐全现房。手里有3000亿已售未结资源，将来一两年齿迹不会太丢脸。存货中现房、“准现房”价值约5200亿，竟然不需插足更多资金就可交房。待房地产市集回暖，这些存货能保本出，回款不下5000亿。